近日引发舆情的“凶宅”退房案的焦点主要包括两个问题：一是商品房售后返租约定的性质是房屋买卖合同的一部分还是独立的房屋租赁合同；二是出卖方（承租方）就房屋成为“凶宅”的损失承担何种赔偿责任。通过对《民法典》相关条文的解析，应当将售后返租约定的性质认定为房屋买卖与房屋租赁两个独立的合同；从合同的履行看，房屋办理完过户登记后，购买方已经享有了取得房屋所有权带来的学区学位利益等其他利益，因此，不能单纯以买方是否实际入住房屋作为“交付”房屋的考量要素，应将租赁合同的生效时间认定为买卖合同房屋的“交付”时间。因此，返租期内导致房屋成为“凶宅”不属于买卖合同中“瑕疵交付”的情形。据此，出卖方（承租方）仅就房屋承租期间的贬值损失依据公平原则承担责任，而房屋因市场原因导致的房价下跌损失应当由购买方（出租方）承担。

   申请执行人自身——注意

近日，一则题为《女子759万元买房，住1年后发现是“凶宅”！一审判决：退房》的新闻在各大媒体平台爆火，“央视网”“钱江晚报”“潇湘晨报”竞相报道，并登上“新浪微博”热搜。该案涉及商品房售后返租期间出卖方之子在房屋内自杀是否构成“凶宅”以及购买方能否因此主张退房并全额返还购房款的问题。一审法院判决支持了购买方退房并全额退款的主张，因此在社交媒体上引发了群众的热议。仅在“新浪微博”平台，报道该案的新闻阅读量总计就有近一亿人次，引发了网友近万条讨论。微信公众号、小红书等平台也对报道该案的新闻进行了转发，阅读总量过亿。该案被告（出卖方）不服一审判决后提出上诉，目前尚在等待二审判决。如二审裁判不当，恐引发更大舆情。针对此案，国家法官学院民商事审判教研部进行了相关探讨研判。 一、基本案情 浙江省杭州市一市民张某（出卖方）于2021年2月8日与购买方王某签订总价为759万元的房屋买卖合同，并于合同的补充条款约定先办理过户手续、到2022年3月再正式交房。双方于2月18日又签订补充协议，就房款支付方式、房屋税费、房屋抵押情况等做了补充约定，并特别约定在出卖方张某持有房屋期间，房屋内未发生过非正常死亡事件，若在签订合同前出卖方张某对此有所隐瞒，则购买方王某可依法撤销合同。2021年3月，房屋产权证过户完成，购买方王某孩子获得该房学区学位。2021年4月，在该房由出卖方张某返租期间，其孩子在房中自杀去世。2022年3月，回租期满，购买方王某正式实际占有房屋。2023年10月，购买方王某偶然得知前述自杀事件，认为该房系“凶宅”，遂将出卖方张某诉至法院，要求解除合同并退还购房款759万元。另据报道，该房屋当下市场价格较双方交易价格已下降逾300万元。2024年12月，该案一审开庭，判决购买方王某胜诉，支持其全部诉请。出卖方张某不服，目前已提起上诉。 二、社会舆论 网友热议的观点主要有两类：一类认为，出卖方张某“失独”又赔钱，购买方王某既享受了购房带来的学位优势，又没有承担房价下降的风险，一审法院判决明显不合常情常理。另一类认为，虽然在情感上难以接受这样的判决结果，但既然双方约定了“凶宅”可以成为合同解除事由，则合同应当严守，且出卖方张某隐瞒回租期内其子在房屋中自杀的事实，致使房屋变成“凶宅”，具有不诚信的情况，应受到法律的消极评价，但出卖方应当对成为“凶宅”导致的房价损失承担责任，对于房价下跌的损失不宜由出卖方全部承担。从各类媒体网友的评价看，同情出卖方者占大多数。 三、实务争议 在法律界，该案同样引发了热议。有律师认为，出卖方张某在交付房屋前隐瞒死亡事实违反合同约定，补充协议明确约定“房屋持有期间未发生非正常死亡事件”，而出卖方张某在返租期间未履行该承诺，构成违约。房屋未实际交付前，出卖方张某仍对房屋具有控制权，需承担此期间的风险，即使已过户，交付前的瑕疵（如非正常死亡）仍由出卖方张某负责。因此，购买方王某有权基于合同约定主张撤销合同，并要求返还购房款。也有律师认为，双方除了完成房屋买卖外，还另行约定了返租，即在房屋过户后的特定期限内由出卖方张某继续租住。返租约定实际上可以看作是一个附随但独立的协议，其风险分担和责任承担均应以双方事先约定为准。如果合同中未明确规定因居住期间发生意外（例如不幸事故）而导致交易无效或需退房，则这一意外事件并不能直接波及原房屋买卖合同的效力。 归纳上述争议可知，本案的焦点主要包括两个问题：一是本案中房屋买卖合同与售后返租合同是否两个独立的合同；二是出卖方（承租方）就房屋成为“凶宅”的损失承担何种赔偿责任。 四、关于本案争议焦点所涉问题的厘清 （一）本案中房屋买卖合同与售后返租合同是两个独立的合同 根据《民法典》第209条第1款规定，买卖双方在完成房屋过户登记后物权发生变更，房屋归买方所有，即“过户登记”是不动产交付的一个重要标志。从办理过户登记开始，房屋的所有权已经转移至买方名下，可以认定为买方“持有”房屋，该“持有”并不等同于实际“占有”，而是需要考量买方是否享有了房屋的实际利益。学区利益、租金等都属于房屋的实际利益。商品房售后返租约定属于独立的房屋租赁合同，返租期是租赁合同的履行期间，返租期内发生于房屋内的非正常死亡事件不影响房屋买卖合同的成立、生效与履行，也不能成为解除房屋买卖合同的理由。理由如下： 其一，从合同的履行情况看，本案房屋买卖合同的主要权利义务已经实现，房屋买卖合同已经履行完毕，返租约定属于独立的租赁合同，不属于买卖合同中“瑕疵交付”的情形。在房屋买卖合同中，买方的主要权利是取得房屋所有权，义务是支付购房款；卖方的主要权利是取得购房款，义务是让渡房屋所有权。具体到本案中，自2021年3月双方完成房屋过户登记后，购买方王某已经取得房屋所有权，此时其具有行使所有权即时入住的权利，但囿于前述返租约定，买方并未实际占有房屋，而是将房屋出租给出卖方张某居住，因此不能由于购买方王某未实际占有房屋而认定为房屋未交付。自购房款交割完毕、不动产变更登记完成时，房屋买卖合同已经履行完毕，房屋买卖合同中关于“凶宅”作为合同解除条件的约定自不能在租赁合同履行期间发生效力。与房屋买卖合同不同，房屋租赁合同中出租方（即房屋买卖合同中的购买方王某）的主要权利是收取租金，主要义务是提供租赁房屋；承租方（即房屋买卖合同中的出卖方张某）的主要权利是居住房屋，主要义务是交纳租金。其中，租金已在购房款中抵消，至返租期期满，租赁合同也已经履行完毕。因此，两个合同的履行内容完全不同，证明其系相互独立的两个合同。 其二，从合同的目的解释看，房屋买卖合同和房屋租赁合同的目的并未合一，不能认为二者系一个合同，购买方要求退房并全额返还购房款的诉讼请求不应当支持。根据《民法典》第466条之规定，目的解释是解决合同争议的重要方法。一般来说，房屋买卖合同的目的是取得房屋所有权并实际占有房屋。但具体到本案中，既然购买方王某选择与出卖方张某达成返租约定，即可推知其购房目的并不在于取得房屋所有权的同时就即时入住、完成对房屋的实际占有，从后续关于其子取得学区学位的情况亦可推知，其购房主要目的应是取得房屋所有权，继而享有基于所有权带来的其他利益。租赁合同的目的就是实际占有使用房屋。因此，房屋买卖合同和租赁合同分别有完全不同的目的，二者并未发生目的上的合一，也就不可能是一个合同。 其三，从合同约定中张某“持有”房屋的期间和房屋“交付”的时间认定来看，租赁约定生效时已完成交付，在完成过户登记后房屋不再属于张某所“持有”。对于房屋交付时间的判断，应根据房屋的占有、使用、收益、学区学位利益等各种房屋利益的实现综合考虑。对于一般的房屋买卖合同而言，根据《民法典》第209条第1款之规定，通常认为变更登记为交付。但对于售后返租的房屋买卖合同而言，租赁合同生效时间也被认为是房屋买卖合同的交付时间。如在（2016）沪0114民初4691号民事判决书中，法官就认为，双方约定售后返租的，在约定生效时已完成交房，承租人继续使用房屋不构成逾期交房。具体到本案中，房屋已经办理完过户登记，且房屋租赁合同生效时购买方王某已经实际享有了房屋的收益权和学区利益等房屋利益，综合考虑上述因素可以视为房屋已经完成出卖方张某对购买方王某的交付。对于双方在房屋买卖合同中约定的“持有房屋”而言，在民法中，持有与占有相区分，前者主要强调对物的保管、控制或支配的意图和状态，但不一定要求物理上的直接接触或控制，后者则强调对物的实际控制、支配状态。与占有相区别，持有更多地体现了一种法律上的权利或义务关系，而不仅仅是对物的物理控制，如持有股权、数据持有权等。因此，本案中双方在房屋买卖合同中约定的“持有房屋”是指持有房屋的所有权，在完成过户登记后房屋就不再属于出卖方所“持有”。 其四，从合同的履行看，虽然房屋买卖合同签订后购买方并未立即入住而由出卖方返租，但在房屋办理完过户登记后，购买方已经享有了取得房屋所有权带来的学区学位利益等其他利益，因此，不能单纯以购买方是否实际入住房屋作为“持有”房屋的考量要素。 其五，从利益平衡的原则出发，不能将房价下跌的风险全部归于出卖方张某。房屋买卖合同签订和过户时间都发生于2021年，起诉时间发生在房屋买卖合同有效成立后近四年。出卖方儿子的“自杀”行为虽然可能导致房屋成为“凶宅”而贬值，但“自杀”属于意外事件，不属于出卖方的过错。如果支持买方要求退房并全额返还购房款的诉讼请求，实质是将房屋因市场原因导致的价格下跌损失和因“自杀”意外事件导致的“凶宅”损失全部归于无过错的出卖方一方承担，而买方在享有学区利益的同时没有承担任何风险或损失，不符合利益平衡的裁判原理和常情常理。 综上，房屋买卖合同与约定返租的房屋租赁合同相互独立，在房屋买卖合同履行完毕前没有发生房屋买卖合同所约定的解除合同的“凶宅”条件，故房屋买卖合同已经履行完毕，不能据此要求解除合同。 （二）买方（出租方）只能基于公平原则就房屋成为“凶宅”的损失主张损害赔偿 尽管购买方王某不能基于房屋买卖合同约定解除房屋买卖合同，却可以租赁合同中出租人的身份就“凶宅”向张某主张侵权损害赔偿。在法律上，因“凶宅”造成的房屋价值贬损应认定为侵权法上的纯粹经济损失，故而被侵权人可向侵权人主张损害赔偿。在本案中，出卖方张某之子在房屋中自杀属于意外事件，双方对此均无过错，但确实导致了房屋价值贬损，给购买方王某带来了纯粹经济损失，出卖方张某应根据《民法典》第1186条之规定承担赔偿责任。至于4年间房屋市场价格下跌的损失，由于房屋买卖合同业已履行完毕，房屋所有权属于购买方王某，因此该损失是购买方王某所应承担的市场风险带来的损失，不应由出卖方张某承担。 综上，本案房屋买卖合同与租赁合同是相互独立的合同，购买方（出租人）不能基于房屋买卖合同约定请求解除合同，仅可对承租人就“凶宅”带来的纯粹经济损失依据《民法典》第1186条主张基于公平原则的侵权损害赔偿，而非主张退房并全额返还购房款。